マカティーCBD地区再開発推進で更なる価値上昇か
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フィリピンの経済、ビジネスの中心であるマカティ中心業務地区（CBD）は、依然としてフィリピンの主要なビジネス街としての地位を保っており、多くの大手アウトソーシング企業、多国籍企業、大手フィリピン企業が集積しています。
開発可能な土地が限られているにもかかわらず、国内大手デベロッパーはこの地区への進出を続けています。現在、マカティCBDのゾーニング条例の改正案が提案されており、これにはオフィスおよび商業開発の容積率（FAR）の引き上げ、全区画の混合用途化、ブリッジウェイや市民広場を設けた開発へのボーナスFAR（1.5）の付与などが含まれています。
このような動きに伴い、マカティ市政府や主要デベロッパー、他の関係者は、小売スペース拡大の可能性や、健康的かつ持続可能なワークスペースに対する人気の高まりを背景にした環境施策、交通インフラや駐車場の整備についても考慮する必要があります。
コリアーズによると、2025年から2029年にかけて、メトロマニラでは約200万平方メートルの新規オフィススペースの供給が見込まれており、そのうち15%をマカティCBDが占めると予測されています。
この期間中に完成予定のオフィスビルには、Calistoga Office Building、Mckinley Exchange Corporate Center 2、PHC Buendia、The Gentry Corporate Plaza、および主要銀行の本社ビル再開発などが含まれます。
しかし、今後2年間の供給が限定的であることから、現在の市場状況が続く場合、マカティCBDは早ければ2026年にもテナント優位から貸主優位の市場へと移行する可能性があるとされています。
老朽化が進む既存ビルに対して、再開発の必要性が高まっており、Makati Central Estate Association, Inc.’s（MACEA）のゾーニング改正案はその再開発を促進する重要な起爆剤になると見られています。特に、レガスピおよびサルセド地区でのオフィスFARの引き上げや、主要道路沿いでの混合用途開発の許可などが注目されています。コリアーズは、持続可能性を取り入れた再開発プロジェクトに対するインセンティブの付与を推奨しています。
住宅部門においては、2025年から2029年にかけてメトロマニラ全体で20,700戸のコンドミニアム供給が見込まれ、そのうち12%がマカティCBDに集中すると予想されています。新規供給の多くは高級プロジェクトであり、ArthalandのEluria、Alveo LandのParkford Suites、SMDCおよびFederal LandのThe Estateなどが含まれます。開発可能な土地が限られているため、不動産会社は既存物件の再開発によって新しい住宅プロジェクトを推進しています。例えば、Ayala Land Premierは旧マンダリン・オリエンタルホテルやLeParcアパートメントをPark Central TowersやPark Villasへと再開発しました。また、Dela Rosa Carpark 2は、超高級住宅プロジェクト「Laurean」へと転換される予定です。
一方で、マカティCBDの住宅開発を補完する法案として期待されていた「コンドミニアム再開発法案」は、前国会で成立には至りませんでしたが、次期国会で再提出される見込みです。マカティCBDの住宅市場は、メトロマニラ全体で見ても売れ残り在庫率が2%未満と非常に低く、アヤラ通り沿いやレガスピ、サルセド地区の物件は特に高価格帯で取引されています。
総評：
マカティCBDはオフィス、住宅ともに再開発によってさらなる成長が期待されるエリアです。ゾーニング改正案がその流れを後押しすることで、持続可能かつ多機能な都市空間への進化が進むでしょう。供給制約と高需要が続く中で、今後も注目すべき不動産市場です。
https://www.bworldonline.com/property/2025/06/24/680889/rezoning-and-revitalizing-makati-cbd/
慶応義塾大学経済学部卒業後、東急電鉄に入社し、海外事業部にて、米国・豪州・ニュージーランド・東南アジアなどで不動産開発や事業再構築業務に従事。また、経営企画部門にて東急グループの流通・メデイア部門の子会社・関連会社の経営・財務管理を実施した。（約15年）
その後は、コンサルティングファーム（アクセンチュア・ユニシス）や投資ファンド（三菱UFJキャピタル）などで、企業や自治体の事業再構築、事業民営化等の支援や国内外のM&A案件のアドバイザリーを実施。現在、一般社団法人フィリピン・アセットコンサルティングにて、日本他の投資家および企業、ファンドなどに対してフィリピン不動産の販売やフィリピンへの事業進出のアドバイスを行っている。
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