不動産投資ローンは審査が厳しい？住宅ローンとの違いとは？詳しく解説

不動産投資を考え始めると、まず視野に入れるのが「不動産投資ローン」ではないでしょうか。

でも、不動産を購入するのであれば「住宅ローン」という選択肢も浮かんできます。

不動産投資ローンと住宅ローンは、何がどう違い、どちらを選んだ方がトクなのか、気になりますよね。

▼この記事の内容
・不動産投資ローンとは？
・住宅ローンとの違いとは？
・不動産投資ローンの審査基準とは？
・不動産投資ローンが厳しいケースとは？

この記事を執筆している弊社「一般社団法人フィリピン・アセットコンサルティング」は、フィリピンの不動産投資をサポートしている会社です。

今回は不動産投資のプロフェッショナルとして、不動産投資ローンの概要を詳しくご紹介します。

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不動産投資をするのであれば、不動産投資ローンに通るのが大前提になることが多いはずです。

そこで、不動産購入の目的によっては住宅ローンを利用することができないため、どうにか不動産投資ローンに通らなくてはいけないこともあります。

この記事を読めば、不動産投資ローンの特徴や、審査に通るために今できることがわかります。

不動産投資ローンとは？

自分の手元にある資金だけでは不動産の購入が難しいとき、「不動産投資ローン」を検討することになるでしょう。

不動産投資ローンは「アパートローン」とも呼ばれますが、「不動産投資ローン」はマンションなどを区分所有として1部屋を、「アパートローン」は一棟を対象とすることが多いです。

いずれの場合にもあくまで、不動産投資という「事業」を目的とした人を対象としたローンです。

不動産投資ローンは住宅ローンと何が違う？

不動産を購入するために利用するローンといえば、「住宅ローン」も同一視されることがあります。

しかし住宅ローンを利用できるのは、自分が住むために不動産の購入をする人だけです。

・不動産投資ローン：不動産投資の事業用に不動産購入をする場合
・住宅ローン：自分が住む自宅用に不動産を購入する場合

ローン返済の原資についても異なり、不動産投資ローンは家賃収入からの返済、住宅ローンは給与からの返済をすることになります。

不動産投資ローンと住宅ローンどちらがおトク？

ローンを借りるにあたって、どちらの方がおトクなのでしょうか？

返済額を左右するのはおもに「金利」ですが、不動産投資ローンの方が金利は高いです。

住宅ローンであれば35年などの長期間を返済期間として設定し、給料との兼ね合いで返済を調節していくことが多いでしょう。

不動産投資ローンの場合には利回りを圧迫しない程度に、返済期間を調節することが多いです。

また年齢は、ローンをした最終返済時に80歳未満であることが求められる傾向があります。

なお、住宅ローンの方が金利が低いからといって、不動産投資用の物件を住宅ローンで購入することはできません。

自分が住む目的ではない家なら、不動産投資ローンを利用する必要があります。

不動産投資ローンは審査が厳しい？基準とは？

住宅ローンを利用するためには、個人の信頼性として属性が確認されます。

そこで不動産投資ローンの場合は、個人の信頼性に加えて、不動産の資産価値に関しても審査の対象となるのが特徴です。

▼個人の信頼性とは？
・年収
・勤続年収
・借入金額
・貯蓄額
・所有資産
・金融ブラックの経歴

など

▼不動産の資産価値とは？
・物件の築年数
・家賃設定
・物件のエリア
・物件経営の買歴
・空室リスク

など

個人に支払い能力があることを前提として、物件自体に資産性があり収益を生み出すことができるのかを確認されます。

また、すでに不動産経営の実績があり成功をおさめている人は、審査が有利に動く可能性が高いです。

ここからは、不動産投資ローンの審査で特に基準として判断しやすい項目を、詳しくご紹介していきます。

不動産投資ローンの通過に必要な「年収」は？

不動産投資ローンには一般的に、必要最低限の年収として「700万円以上」が定められています。

とはいえ必ず700万円が必要というわけではなく、あくまで基本的な基準です。

年収が700万円未満の場合には、ほかの要件で収益性を証明することで、審査を通過できる可能性はあります。

不動産投資ローンの通過に必要な「勤続年数」は？

不動産投資ローンの審査に通過するためには、最低でも2〜3年以上の勤続年数を必要としている金融機関が多いです。

収入の安定性を証明するためには、勤続年数が長いほど有利な傾向があります。

勤務先の企業の規模も、審査の対象になりやすいです。

たとえば、大企業に勤めていれば審査で有利になりやすいですが、自営業や個人事業主の場合には収入が不安定になりやすく、マイナス要因になる傾向があります。

不動産投資ローンの通過に必要な「資産価値」とは？

万が一、不動産投資ローンの返済がされない状況になった場合には、金融機関が不動産を担保対象として回収することになります。

つまり、不動産に価値がなければ、金融機関が損をする可能性が高くなるため、資産性の高い不動産でなくてはローンをさせてくれません。

資産価値が高いとされる物件の特徴は、おもに下記があげられます。

・周辺環境が生活しやすく整っている
・新耐震基準を満たしている
・交通の便が良い
・災害リスクが低いエリアにある
・収益性が見込める

かならずしもすべてを満たしている必要はありませんが、良い条件であるほど不動産投資ローンの審査には通りやすいです。

不動産投資ローンで審査に通らない理由とは？

不動産投資ローンで審査に通らないのであれば、理由がなにかを見つけ出し、改善する必要があります。

審査に通らないおもな理由には、下記が多いです。

①収入や自己資産が少ない
②投資物件が耐用年数を上回っている
③頭金が少ない
④すでに借入が多い
⑤経営計画の信頼性が薄い

それぞれ、自分のケースと照らし合わせてみてください。

不動産投資ローンが難しいケース①：収入や自己資産が少ない

購入希望の不動産に対して、自分の収入や自己資産が少ないと、不動産投資ローンの審査は通過できません。

金融機関としては、その後の返済が滞ってしまう可能性がある場合、審査を通過させたくないと考えるのが自然です。

不動産投資ローンが難しいケース②：投資物件が耐用年数を上回っている

物件の構造によって、法定耐用年数が定められていることをご存じでしょうか？

・RC造：47年
・重量鉄骨：34年
・木造物：22年

金融機関が融資をするのは、上記の耐用年数内のみです。

もし上回っていると、不動産投資ローンは難しいです。

不動産投資ローンが難しいケース③：頭金が少ない

頭金は不動産価格の1〜3割程度が必要とされています。

不動産ローンでは頭金をのぞいた部分を借りることになりますが、頭金をゼロ円とする「フルローン」の場合、不動産投資ローンの審査に通りにくいです。

フルローンで不動産投資ローンを活用したいと考えている場合には、許容している金融機関を選ぶ必要があります。

不動産投資ローンが難しいケース④：すでに借入が多い

すでにローンの契約をしている人は、さらなるローンの契約として不動産投資ローンを活用するのは難しいことがあります。

返済負担が高くても返済できる可能性があると判断される場合には、そうとうの収入や実績が必要になるでしょう。

不動産投資ローンが難しいケース⑤：経営計画の信頼性が薄い

現在の自分にはローン返済が難しくても、不動産投資を始めれば賃貸収入でローン返済ができると考えている人もいるでしょう。

経営計画に現実性がない場合や、失敗する可能性があると判断されてしまった場合には、金融機関としては当然ローンを許可したいと思えません。

不動産会社と相談しながら、その不動産の将来性や資産性をしっかりと証明できるよう、準備を整えましょう。

不動産投資ローンの審査に通過できなかった！対処法とは？

不動産投資ローンの審査は厳しいものなのです。

もし通過が難しいのであれば、下記のような対策をする必要があります。

・自己資金を増やす
・他の金融機関にも申請する
・日本政策金融公庫に申請する
・投資物件そのものを見直す

特にメガバンクの不動産投資ローンは厳しいと言われているため、複数のネットバンクへの申請も視野に入れてみてください。

また、「日本政策金融公庫」は、金融機関に比べて事業の将来性を重視してくれる傾向があるため、しっかりと事業計画がたてられている人に向いています。

もし事業計画がしっかりしていないのであれば、そもそも投資物件そのものを見直した方が良いかもしれません。

金融機関の審査に通過できないということは、将来性を信頼できないなんらかの理由がある可能性が高いです。

現実的に「不動産投資ローンの返済が確信できない」と思われてしまっている理由を深掘りし、改善につとめてみてください。

【まとめ】不動産投資ローンの審査は投資見直しのカギ

不動産投資ローンは個人の信頼性だけでなく、不動産じたいの資産価値も評価のポイントになります。

個人に問題がなくても、不動産じたいの資産価値に疑問点がある場合には、審査に通過できないかもしれません。

また、不動産自体はかなり良い条件である場合にも、個人の支払い能力が間に合っていないと判断されてしまうと、審査は通過できないはずです。

しかし、たとえばローンの返済ができると証明するために個人の収入や勤続年数がネックになるなら、貯蓄資産があれば解決できる可能性があります。

不動産投資ローンの審査が課題になる場合には、自分の支払い能力に応じたベストな不動産を購入できるよう、不動産会社と相談することから始めてみてください。

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