フィリピンの不動産投資のプレビルドとは？｜メリット・デメリットも解説

フィリピンの不動産投資について

フィリピン不動産投資は、一言で言えば、フィリピンの超長期の高度経済成長の波に乗る投資と言えます。

なぜならば、フィリピンはインドなどと並んで、世界でも有数の超長期で経済成長していく国と見られているからです。

プレビルドとは？

ここでは、プレビルドについて、以下のポイントを記していきます。

◎プレビルドとは

◎分割支払い方法

◎計画段階で買うと割安

◎プレビルドとは

コンドミニアムを購入する方法としては、プレビルド、中古、競売の3種類があります。

その中でも最も買いやすく、日本人他国内外の投資家に人気なのが、プレビルドです。

プレビルドとは、コンドミニアムを企画段階で販売契約することです。フィリピンだけでなく、新興国の都心部では一般的な販売方法で、「プレビルド」とか「プリセール」と呼ばれます。

耳慣れない言葉かもしれませんが、日本でもマイホーム用の分譲マンションが同じように売られています。パンフレットやモデルルーム、その計画内容などでマイホームを購入することは珍しいことではありません。

◎分割支払い方法

各ディベロッパーから様々な分割支払いのメニューが用意されています。

よく使われるパターンは、物件完成までの３〜５年程度の間に、物件価格の20〜30%程度を毎月均等に分割支払いし、そして３−５年後の物件完成時に７０−８０%の残金を支払うというパターンです。

◎計画段階で買うと割安

プレビルド物件は、計画から完成まで3～5年程度かかります。その間、購入タイミングによって値段が変わります。

計画段階から工事が進むにつれて値段が上がり、竣工時は計画時に比べて30％ほど販売価格が高くなることが多いです。

そのため、計画段階でコンドミニアムを購入することが割安に購入するポイントとなります。

◉プレビルドに投資するメリット・デメリット

プレビルドにさまざまなメリットがありますが、デメリットも存在します。ここではプレビルドのメリット・デメリットについて解説しますので、しっかりと確認する様にしましょう。

◎プレビルドに投資するメリット

フィリピンの不動産投資で最も人気のある買い方が、プレビルド方式ですが、具体的にそのメリットを記載すると以下のようことが挙げられます。

• 安く買える
• 無利息で分割払いができる
• 大きなキャピタルゲインが狙える

・安く買える

日本や他の先進国に比べて、物件価格がまだかなり安い。

メリットで一番大きいのは、「安く買える」ということだと思います。ディベロッパーは、資金を集めて物件を建築するわけですから、早くからその計画に関わっている分だけ割安になり、完成近くなれば値段が上がります。

・無利息で分割払いができる

ディベロッパーから様々な分割支払いの方法が用意されているため、買主の方の収入や手持ちの資金、予算に応じて、自分に適した支払い方法が選択できます。

ですから、物件完成前であれば、無利息で分割払いが可能ですし、完成後は銀行ローンを使うことも可能です。

逆に、手持ちの資金に余裕のある方は、一括現金払いをすれば、5％から15％ほどの大きなディスカウントを受けることもできます。

・大きなキャピタルゲインが狙える

また建物の工事が進むにつれて販売価格が徐々に上がる仕組みに加えて、フィリピンの経済成長による不動産市場の成長にも期待ができます。前述の良い立地と良いディベロッパーの物件であれば、分割支払い中に資産価値が上がっていく可能性が高いです。

最大限のキャピタルゲインを狙うのであれば、プレビルド物件をいち早く安い価格で一括購入して、完成後にタイミングを見て売却するという形です。

ただし、プレビルドを高く売るためには通常「1～2年」は待った方が良いです。

プレビルドに投資するデメリット

プレビルドには、前述したメリットがある一方、以下のようなデメリットもあります。

• 建物が完成しないリスク
• 物件が完成するまでは資金が寝る
• 銀行ローンはあまり使い勝手が良くない
• 物件や売却時期によって、思ったようなキャピタルゲインが得られない
• 建物が完成しないリスク

計画段階で購入するということは、「建たないかもしれない」というリスクをはらんでいます。ですから、デベロッパー選びが大切なのです。

信頼・実績のある大手ディベロッパーが開発する物件を購入することが、極めて大切です。中小規模のディベロッパーは、たくさん存在し、価格が大手と比べてかなり安かったりするわけですが、倒産リスク、つまり物件が完成しないリスクが大きいことを認識塩なければなりません。

・物件が完成するまでは資金が寝る

購入を決めてから物件が完成するまでの3～5年の間は、投資したキャッシュは何もリターンを生み出しません。不動産投資、特に日本の不動産投資では、「投資した金額からいかにリターンを出すか」つまりインカムゲインに着目しますが、その観点で言えば、数年間の塩漬けを余儀なくされます。

ただし、プレビルドはあくまで分割支払いなので、物件金額全てが寝る訳ではなく、支払った金額だけです。

・銀行ローンはあまり使い勝手が良くない

銀行ローンは組めるのですが、日本のように決められたパッケージローンがあるわけでなく、そのタイミングによってローン条件が大きく変わります。

日本でも、時期によっては融資姿勢や融資条件が動くものですが、フィリピンでは日本以上に金融機関による差もあり、現地に精通した仲介業者でなければ、取り扱うことができません。

・キャピタルゲインが得られない場合もある

大きなキャピタルゲインが期待できるプレビルド物件ではありますが、もちろん全てうまくいくという訳ではありません。

工期が3～5年かかる物件を予約購入するプレビルドは、購入時期が早ければ、完成時に、物件価格が30-50％程度上がる仕組みになっています。

ただ、これはデベロッパーが決めた販売価格であり、転売時に30％上乗せして必ず売れるというわけではありません。

需給バランスによって販売価格と実勢価格が乖離していきます。たくさん売却物件が出て、購入希望者を上回れば必然的に価格が下がっていきます。需給バランスというマーケットメカニズムが働きますので、売却時期の見極めが必要です。

ですから、フィリピンでは売れるまでに1～2年は待つ、という感覚が普通です。

まとめ

プレビルドとは、コンドミニアムを企画段階で販売契約することですが、本記事では、これについて以下の内容をご紹介しました。

◎そもそもプレビルドとは？ということで、

・プレビルドとは

・分割支払い方法

・工事進捗が進むにつれて販売価格が高くなるので、計画段階で買うと割安

◎プレビルドに投資するメリットとして、

・安く買える

・無利息で分割払いができる

・大きなキャピタルゲインが狙える

◎プレビルドに投資するデメリットとして、

・建物が完成しないリスク

・物件が完成するまでは資金が寝る

・銀行ローンはあまり使い勝手が良くない

・物件や売却時期によって、思ったようなキャピタルゲインが得られない