不動産投資のリスクとは？対策・リスクヘッジの方法も徹底解説
投資
不動産投資にかぎらず、「投資」には必ずリスクがあるものです。
そこで、不動産投資となれば大きな金額を動かすため、可能なかぎりリスクヘッジをほどこしておきたいものですよね。
成功すれば安定収入を得られるかもしれませんが、失敗すれば巨額を失いかねないからこそ、不安がつのるのが不動産投資です。
でも実は、不動産投資に起こりうるリスクはコントロールできるものなので、必要以上に心配する必要はありません。
▼この記事の内容
・不動産投資をする前に知っておくべきリスク
・リスクに対してほどこせる対策とは
・不動産投資におけるリスクのコントロール方法
・不動産投資のリスクヘッジの具体的なやり方
この記事を作成する弊社は、フィリピンの不動産投資をご検討されているお客様を、ご提案からご購入、運用までトータルサポートしております。
お客様に安心していただけるよう、リスクヘッジをふまえた不動産投資のノウハウをプロとしてご提案している一般社団法人です。
不動産投資のリスクに関してはご質問も多く、責任を持ってお答えするのが弊社のお仕事です。
この記事を読めば、不動産投資をする際に必ずおさえておきたいリスクと、ほどこせる対策がわかります。
不動産投資における6つのリスクとは？
不動産投資はリスクであると言われる理由は、大きくわけると下記の6つがあげられます。
①空室リスク
②滞納リスク
③家賃下落リスク
④災害リスク
⑤修繕リスク
⑥金利上昇リスク
とはいえ不動産投資のリスクは、あらかじめ対策ができるものばかりです。
それぞれのリスクを知ったうえでしっかりと対策を講じておけば、成功率は大きくアップします。
リスクと対策をあわせてご紹介するので、念頭に置きながら不動産を探してみてください。
不動産投資のリスク①：空室リスク
不動産投資において王道かつ最大のリスクとなるのは、空室です。
物件に入居者が入らず家賃収入がない状態が続くと、不動産の管理にばかりお金がかかってしまい赤字になります。
不動産ローンをくむ場合には、家賃収入からローンの返済ができず、貯金から支払わなくてはいけません。
つまり、空室率が高いほど自己破産の危険性が上がり、不動産投資により資産を失う結果になりえます。
✔️空室リスクにおける対策とは？
空室リスクを回避するための対策としては、主に下記のような物件を選ぶことが大切です。
・賃貸需要のあるエリアである
・生活に必要な周辺環境が整っている
・日当たりや風通しが良い
・近くに工場などの騒音を出す施設がない
・競合物件が付近に新設されない
・駅やバス停などのアクセスが良い
・人口が増えているエリアにある
空室におけるリスク対策をするなら、まずは物件の需要を重視しなくてはいけません。
物件自体がよく見えても、周りの環境が悪いと居住希望者は出てこないため、住みやすい環境にあることがとても重要です。
また、周辺物件の家賃相場も確認し、不動産ローンを返すためにどれほどの時間がかかるのかも計算してみましょう。
周辺物件よりも条件の良い物件であれば、相場より高い家賃を設定できます。
でも、周りに同じような物件が多い場合には、家賃相場よりも下げなくてはいけない可能性もあるでしょう。
不動産投資のリスク②：滞納リスク
入居者が滞納をした場合には、空室ではなくても収入が入ってこなくなります。
うっかり支払いを忘れてしまった、というケースでもハラハラさせられるものですが、居住者に支払い能力がない場合や、支払う気がない場合には問題です。
立ち退きのため訴訟することも可能ですが、滞納歴が3ヶ月は必要になる傾向があり、すぐに追い出すことはできません。
また、訴訟にかかる費用や強制執行費用をあわせると、1世帯を強制退去させるためには100万円ほどの費用がかかる可能性が高いです。
✔️滞納リスクにおける対策とは？
滞納リスクを減らすためには、入居審査時に信頼度を見極めることが大切です。
具体的には、下記のような点を確認し対策をほどこします。
・支払い能力が高いか確認
・信頼できる保証会社を通す
・転居前の居住が異常に短くないことを確認
・入居時に連帯保証人をつける
・申込書に嘘がないことを確認
つまり、入居審査のハードルをあげることで、滞納する可能性がある人を入居させないことが重要です。
また、連帯保証人をつけておくことで、居住者本人が滞納をした場合にも代わりに支払いをしてもらえる状態にしておきましょう。
不動産投資のリスク③：家賃下落リスク
不動産の賃貸価格は、築年数が上がるにつれ下落する傾向があります。
特に新築物件の場合、新築価格として周りの物件よりも賃料を高く設定することは多いです。
しかし、賃料を下げなくては入居者がつかなくなるほどに利回りが低くなり、不動産投資としての本領を発揮しません。
✔️家賃下落リスクにおける対策とは？
「新築だから高い賃料が取れる」として、物件を高値で販売する不動産会社も珍しくありません。
しかし、高い賃料でやっていける可能性があるのは新築のときだけであり、年数がたつにつれ賃料が下がることも視野に入れた上で購入を判断しましょう。
・ネットで周辺物件の築年数と賃料を確認する
・築20年以上の物件を選ぶ
・賃料下落をおさえるためにリフォームをする
築20年を超えると、賃料の下落はゆるやかになる傾向があります。
新築物件は魅力的ですが、築20年をこえている物件を選ぶことも視野に入れてみましょう。
不動産投資のリスク④：災害リスク
地震・台風・津波・火災・洪水など、災害によって建物が破損・崩壊するリスクは、どの地域に不動産を持つ場合にも避けられません。
特に日本国内は天災が多いですが、海外でも天災の多い地域は存在します。
天災が起きてしまったときには、人の力ではどうしようもできないことがほとんどです。
不動産が天災にあってしまった場合、多額の修繕費用がかかる可能性があります。
また、入居者が募集できない間は賃貸収入がなくなり、ローンなどの費用を貯金から出さなくてはいけなくなるでしょう。
✔️災害リスクにおける対策とは？
災害リスクへの対策はおもに、事前の念入りな確認をすることです。
・耐震性の高い建物を選ぶ
・ハザードマップを確認する
・海や川の氾濫履歴を確認する
・地盤が強い場所を選ぶ
・火災保険や地震保険に加入する
災害リスクが比較的少ない場所にある不動産を選ぶことが重要です。
埋立地などに建てられた物件の場合、地盤がゆるくなる可能性なども考えられます。
丘の下にある物件だと、土砂崩れの心配もあるでしょう。
あらゆる可能性を考えて、安全な場所にある物件を選ぶことが大切です。
不動産投資のリスク⑤：修繕リスク
形のあるものはなんでも、時間とともに修繕が必要になります。
不動産も月日がたつほどに、修繕が必要になるものです。
たとえば、下記のような部分の修繕が必要になります。
・屋根
・壁
・給水管
・排水管
・給湯器
・エアコン
定期的な確認をおこたって修繕を加えないと、雨漏りや漏電などの危険性が高まり、大きな事故になりえます。
建物自体の劣化がはやまってしまうだけでなく、管理不足による被害がでた場合の損害賠償が請求される可能性が上がるため、定期的な修繕は必須です。
✔️修繕リスクにおける対策とは？
修繕リスクをおさえるための対策は、主に下記があげられます。
・修繕費を日頃から積み立てる
・修繕の知識が豊富な管理会社に委託する
・原状回復にあてる敷金をしっかり回収する
・修繕を前提とした計画をたてておく
・状態の良い不動産を選ぶ
管理会社を選ぶときには、修繕知識が豊富であることを条件にして選ぶと、修繕リスクをおさえるための提案をしてもらえる可能性があがります。
また、いずれ修繕費がかかることを前提に、修繕費を日頃から家賃の3％ほどを積み立てておくのがおすすめです。
また、入居者には「原状回復義務」があることを説明し、理解した上で入居してもらうようにすると、修繕費をまかなえます。
不動産投資のリスク⑥：金利上昇リスク
不動産ローンの金利が上昇することで、返済額が増えてしまうリスクもあります。
返済額が増えてしまうことで利益が減り、赤字のときには大きな負担になってしまうでしょう。
不動産ローンは大きな額になりやすいぶん、返済期間も長くなる傾向があります。
金利が上がってしまう可能性がないとは言い切れないため、計画性を持ってなるべくはやくローンを返済し終えることが大切です。
✔️金利上昇リスクにおける対策とは？
金利上昇のリスクをおさえるためには、下記のように対策をほどこすことができます。
・固定金利を選択しておく
・計画性を持って繰り上げ返済をする
・借入金をなるべく少なくする
できるだけ固定金利を選択し、全期間において金利上昇の影響を受けないようにしておくことも大切です。
また、計画的に返済をするうえで、可能な限り繰上げ返済をしてしまうのも良いでしょう。
まとめ：不動産投資のリスクはコントロールが可能！
不動産投資にはリスクがつきものであり、どうしてもゼロにできないリスクも存在します。
しかし多くのリスクは、事前に対策可能です。
物件を正しく見極めることさえできれば、不動産投資は安定しやすい投資といえます。
知識の豊富な不動産会社と話し合い、多方面から物件を見定めることを忘れないことが大切です。
この記事をご提供している私たち「一般社団法人フィリピン・アセットコンサルティング」は、フィリピンの不動産投資を検討しているかたをサポートさせていただきます。
フィリピンは現在も人口が右肩上がりに伸び、成長真っ盛りの国です。
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