フィリピン不動産投資の平均利回り｜メリット・デメリットについても解説
投資
フィリピンの不動産投資について
フィリピン不動産投資は、一言で言えば、フィリピンの超長期の高度経済成長の波に乗る投資と言えます。
なぜならば、フィリピンはインドなどと並んで、世界でも有数の超長期で経済成長していく国と見られているからです。
また、価格が日本やアメリカのような先進国に比べて、まだまだ安いので、物件価格上昇の余地が大きいです。
フィリピン不動産投資の平均利回り
ここでは、フィリピン不動産の利回りについて、以下の観点で見ていきます。
◎世界の利回り比較
◎投資対象は都心部または有名リゾート
◎フィリピンの利回りは、相対的に高い
◎地域別の利回り比較
◎個別物件の目利き・見極めが重要
◎資産価値が高い＋伸びるに注目
◎世界の利回り比較
世界の不動産マーケットを独自に調査しているGlobal Propertyのデータを見てみましょう。
出典：Global Property Guide 2022年11月時点https://www.globalpropertyguide.com/Asia/Philippines/rent-yields
◎投資対象は都心部または有名リゾート
このデータは、いわゆる各国の都心部に立地するコンドミニアムを対象としたデータです。
日本人が、フィリピン不動産を購入する、投資するケースを考えると、ほとんどの場合都心のコンドミニアムです。
理由は、まず郊外の土地付き戸建は、フィリピンの外資規制の法律上、外国人が所有できないからです。
また、現実的に、各種インフラの整備状況を勘案すると、日本人が安心して買えるのは、都心や有名リゾートの物件ということになります。
フィリピンで、日本人が購入するのに、適した場所は、マニラ、セブそれとボラカイ、ボホールなどの有名リゾートや、前ドテルテ大統領が、長年知事をやっていて治安が非常の良いことで知られるダバオあたりです。
◎フィリピンの利回りは、相対的に高い
このグラフに出ている国々は、日本、シンガポール、香港以外は、いわゆる新興国です。
フィリピン以外の新興国でも、基本的な投資対象は、都心部または有名リゾートということになると思います。
こういった観点で、各国の利回り（表面）を比較すると、６％を超えているものの、ジョージアからアゼルバイジャンまでの旧ソ連の国への不動産投資は、あまり現実的に考えられないかと思います。
そんな中で、５％を超えてくるのが、インドネシアとフィリピンです。
両国ともマクロ経済的に、長期で経済成長が続く国ですし、東南アジアで１億人以上の人口を有するのは、この２か国だけですから、投資先として、魅力的と言えるでしょう。
出典：Global Property Guide 2022年11月時点https://www.globalpropertyguide.com/Asia/Philippines/rent-yields
出典：Global Property Guide 2022年9月時点
https://www.globalpropertyguide.com/Asia/Philippines/Rental-Yields
◎地域別の利回り比較
続いて、同じくGlobal Property Guideのデータから、フィリピンの地域別の利回りデータを見てみましょう。
都市開発の進捗度合いと言う観点で、日本人にとっての投資対象となるのが、マカティー（マニラ）、BGC（タギグ）、ベイエリア（パサイ）、ケソン、セブと言うことになるかと思いますが、これらのエリアのデータを比較しても、それほと大きな差異は、みられません。
◎個別物件の目利き・見極めが重要
フィリピンの不動産投資で重要なのは、個別に良い物件を見極めると言うことです。
ですから、重要なのは、信頼できる仲介会社と話しをするということです。
また、どの物件の資産価値が長期的に上がりそうなのかというキャピタルゲインの観点です。
◎資産価値が高い＋伸びるに注目
”フィリピンの超長期の高度経済成長の波に乗る”と言うのが、フィリピン不動産投資の王道ですから、どの地域、どのディベロッパー、そしてどの物件の資産価値が高いのか、そして適正な利回り、インカムゲインを得られる可能性が高いのか、フィリピンの市場や地域性、そしてディベロッパーを熟知した専門性の高い仲介会社とお話してください。
フィリピン不動産投資のメリット・デメリット
この内容については、別記事「フィリピンの不動産投資のやり方は？メリット・デメリットも解説」のところで詳しく話しをしているので、ご参照ください。
ここでは、簡単にサマリーします。
フィリピン不動産投資のメリット
長期の資産形成において、非常に魅力的なフィリピン不動産ですが、もう少し具体的にそのメリットを記載すると以下のようことが挙げられます。
・価格が安い
日本や他の先進国に比べて、物件価格がまだかなり安い。
なので、先進国の不動産投資よりも相対的に利回りが高い。
・超長期の経済成長が見込める
世界の中でも、今後２０〜３０年という超長期で年間6 – 8%程度経済成長すると言われているフィリピンの成長を取りこめる。
経済成長と不動産価値は基本的に連動します。
・キャピタルゲイン
つまり、物件価格の上昇（キャピタルゲイン）が期待できる
・インカムゲイン
プラス、適切な物件を購入すれば、先進国の不動産よりも高いインカムゲイン、利回りが期待できる
・レバレッジ効果
新築プレビルドという分割支払を活用すれば、初期の手出し資金を抑えることができる
・フィリピンペソは安定
フィリピンペソは為替リスクの低い安定した通貨
・ビザなしで購入可能
就労ビザなどのビザがなくても不動産購入ができる
フィリピン不動産投資のデメリット
もちろん、投資である以上、フィリピン不動産投資にもデメリット、リスクは存在します。
以下がデメリットの主なものになります。
・資金が寝る
新築プレビルドを購入した場合には、インカムが発生するまでに３から５年程度かかる。つまり資金が眠ってしまいます。一方で手出しの資金も抑制できるわけですが。
・倒産リスク
新築プレビルド物件を購入した場合、ディベロッパーが倒産したりすれば、物件が完成しないというリスクがあります
・不動産価値の下落リスク
これはフィリピン不動産に限らず全ての投資に当てはまることですが、経済状況やマーケット状況に応じて、物件価格・価値の減少のリスクはあります。
・仲介会社の質のばらつき
仲介会社や管理会社によって、サービス内容にばらつきがあります。
まとめ
本記事では、フィリピン不動産の利回りについて、以下のポイントで記述しました。
◎投資対象は都心部または有名リゾート
◎フィリピンの利回りは、相対的に高い
◎地域別の利回り比較
◎個別物件の目利き・見極めが重要
◎資産価値が高い＋伸びるに注目
