銀行の不動産分野への融資増加傾向
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2024年12月末時点におけるフィリピンの銀行および信託部門の不動産分野へのエクスポージャーが増加したことが明らかになりました。これは、住宅および商業用不動産ローンの増加が主な要因とされています。
銀行の不動産エクスポージャー比率は、2024年9月末時点の19.55%から12月末には19.75%へと上昇しましたが、前年同時期の20.17%と比較すると低下しています。BSPは金融安定性を維持するため、不動産業界への融資状況を監視しています。
フィリピンの銀行および信託部門による不動産向け融資と投資の総額は、2023年末の3兆1500億ペソから5%増加し、2024年12月末には3兆3100億ペソとなりました。特に不動産ローンは前年同期比7.9%増の2兆9500億ペソとなり、住宅用不動産ローンが9.6%増の1兆1000億ペソ、商業用不動産ローンが6.9%増の1兆8500億ペソを記録しました。不良債権額は0.4%増の1088億7000万ペソとなりましたが、不良債権比率は前年の3.96%から3.68%へと低下しました。
不動産投資については減少傾向が見られ、前年の4106億5300万ペソから13.8%減少し、3538億900万ペソとなりました。
コリアーズ・フィリピンのリサーチ部門責任者であるジョーイ・ロイ・ボンドック氏は、不動産エクスポージャーの増加について、企業の事業拡大によるものと分析しています。住宅市場においては、即入居可能（RFO）ユニットの増加が一因となっているとの見方を示し、多くのRFO物件に対して魅力的なプロモーションが実施されていることが購買意欲を高めていると述べました。以前は、RFO物件を購入する際、契約総額の5～10%の頭金を支払う必要がありましたが、現在は銀行融資の承認が得られれば、頭金なしで購入・入居が可能となるケースも増えており、これが住宅市場の活性化につながっていると指摘しました。
不動産ローンの増加は、銀行融資全体の伸びと連動しています。2023年12月の銀行貸出総額は前年比12.2%増の13兆1000億ペソとなり、2年ぶりの高成長を記録しました。
一方で、フィリピン・オフショア・ゲーミング・オペレーター（POGO）への規制強化による影響で、空室率が上昇しています。空室率の上昇と供給過多の影響で物件価格が下落すれば、一部の投資家が割安な物件を購入する動きも出てくる可能性があります。
今後の見通しについて、ボンドック氏は、RFO物件のプロモーションがさらに拡充されることにより、住宅不動産ローンの需要が引き続き増加すると予測しています。銀行の不動産エクスポージャーが増えることで、不動産市場全体の活性化につながると考えられます。
また、BSPの政策金利引き下げや準備預金率（RRR）の引き下げが融資全体の伸びを後押しする可能性があります。BSPのエリ・レモロナ総裁は、2024年に最大50ベーシスポイント（bps）の利下げの可能性を示唆しており、3月28日には商業銀行およびノンバンク金融機関のRRRを7%から5%へと200bps引き下げることを発表しました。
2020年には、新型コロナウイルス感染症の影響を受けた経済の回復を目的として、BSPは銀行の不動産融資限度を従来の総貸出額の20%から25%に引き上げる措置を講じました。この緩和策が続いていることで、銀行の不動産エクスポージャーの拡大に寄与していると考えられます。
総評
不動産市場は引き続き活発であり、特に住宅部門の成長が顕著です。RFOユニットの販売促進策が奏功し、住宅購入がしやすくなったことが、不動産ローンの増加を後押ししています。一方で、POGOの撤退による商業用不動産への影響や、不動産投資の減少傾向は課題として残ります。しかし、今後の金融政策の緩和が市場全体のさらなる活性化につながる可能性が高く、不動産業界の成長は今後も続くと予想されます。
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慶応義塾大学経済学部卒業後、東急電鉄に入社し、海外事業部にて、米国・豪州・ニュージーランド・東南アジアなどで不動産開発や事業再構築業務に従事。また、経営企画部門にて東急グループの流通・メデイア部門の子会社・関連会社の経営・財務管理を実施した。（約15年）
その後は、コンサルティングファーム（アクセンチュア・ユニシス）や投資ファンド（三菱UFJキャピタル）などで、企業や自治体の事業再構築、事業民営化等の支援や国内外のM&A案件のアドバイザリーを実施。現在、一般社団法人フィリピン・アセットコンサルティングにて、日本他の投資家および企業、ファンドなどに対してフィリピン不動産の販売やフィリピンへの事業進出のアドバイスを行っている。
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